Geomarketing

Geomarketing per stimare oggettivamente il valore degli immobili commerciali

A cura di Tiziano Bertazzoni
Moretti Real Estate.

Valutare dove costruire un’unità immobiliare a uso commerciale in base alle sue potenzialità territoriali oltre che alle specifiche strutturali dell’immobile. Sono queste le analisi di Geomarketing che permettono di valutare i dati di potenziale territoriale e di stimare il valore degli immobili commerciali in relazione alla loro location.

Le analisi di Geomarketing riescono ad offrire una lettura di quello che può essere il potenziale del territorio e grazie a questa valutazione si potrà fare poi una stima del reale valore degli immobili. Un processo che diventa strategico soprattutto se si tratta di immobili ad uso commerciale, legati quindi alla scelta di dover aprire attività commerciali.

Questo disorso è tanto più vero e pertinente in questo tempo dove i venti di crisi hanno una contaminazione negativa sul commercio, è fondamentale la massima coerenza tra valori, che siano di vendita o di locazione degli immobili commerciali, e prospettive di fatturato. Perché molto spesso accade che la parte della proprietà tende ad aumentare i valori delle locazioni e nel caso di vendita, sopravvalutare il prezzo della loro proprietà.

Ciò che va trovato è un ragionevole punto d’incontro tra domanda e offerta, che remuneri la proprietà e sia coerente con il conto economico dell’esercizio commerciale che deve aprire. In questo caso tutti gli attori coinvolti nell’intermediazione possono utilizzare supporti esterni come il geomarketing, capace di fornire una misurazione oggettiva che garantisce la reale valutazione della location.

Intendiamoci però, l’oggettività di tale valutazione è contaminata da alcune variabili. Ne cito tre che naturalmente hanno pesi diversi: i residenti, chi arriva per lavoro, sport o altro, chi è di transito.

Il valore economico della location, sia di locazione, che di compravendita sarò soggetto di un sistema che include questi parametri nella valutazione del potenziale territoriale.

Tuttavia mi sembra doveroso aggiungere che un’operazione di geomarketing è utile anche per individuare e circoscrivere le zone in cui è opportuno svolgere le attività di comunicazione se non si vuole fare un’attività di massa, in quanto ci porta ad identificare due aspetti utili: il primo è se la popolazione che risiede o lavora sul territorio possiede le caratteristiche compatibili con la clientela tipo adatta alla nostra attività commerciale; il secondo riguarda se la stessa popolazione sia vicina ad altri punti vendita concorrenti tale da esserne considerata “prigioniera”.

Per concludere questo mio pensiero mi verrebbe da dire che la parola d’ordine è conoscere: prima di costruire un esercizio commerciale si devono conoscere le potenzialità del territorio e comprendere se esistono le condizioni per ottenere i risultati che ci si prefigge.